Problema
In Italia operano circa 32.000 amministratori di condominio, di cui il 65% gestisce meno di 50 stabili. Questi professionisti pagano 150-400€/mese per gestionali obsoleti con funzioni sovradimensionate, assistenza scarsa e vincoli contrattuali rigidi. La maggior parte usa ancora Excel per integrare dati che i software costosi non gestiscono bene: ripartizione millesimale personalizzata, morosità, comunicazioni condòmini.
Soluzione
TerzoPiano è un gestionale cloud specifico per amministratori indipendenti con meno di 100 stabili. Gestisce contabilità condominiale (entrate/uscite per condominio), calcolo millesimi, convocazioni assemblee con firma digitale, registro manutenzioni, gestione fornitori e solleciti morosità automatici. Include reportistica per revisori e invio F24 precompilati. Interfaccia semplificata, onboarding in 2 ore, costo mensile fisso senza sorprese.
Mercato
Amministratori di condominio autonomi o piccoli studi (1-3 persone) che gestiscono 10-80 condomini ciascuno, concentrati in Lombardia, Lazio, Emilia-Romagna. Acquisizione tramite ordini professionali (ANACI provinciali), passaparola, sponsorizzazione su gruppi Facebook e LinkedIn di categoria. Conversione via trial di 30 giorni gratuito.
TAM: 32k amministratori × €1.000/anno medio. SAM: 25% indipendenti target. SOM: 3% in 3 anni (240 clienti × €1.000/anno).
MVP a 30 giorni
Funzionalità chiave
- Creazione anagrafica condomini e unità immobiliari con millesimi
- Registrazione entrate/uscite per condominio e categoria (ordinaria/straordinaria)
- Calcolo automatico ripartizioni e situazione contabile condòmino
- Generazione convocazione assemblea con ordine del giorno
- Registro manutenzioni e scadenze con alert email
- Export PDF situazione contabile e bilancio preventivo/consuntivo
Stack consigliato
Costo dev MVP
€4.200
Roadmap 90 giorni
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Mese 110 amministratori beta test attivi, feedback su workflow millesimi e morosità
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Mese 250 clienti paganti, integrazione firma digitale Namirial/InfoCert per verbali assemblea
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Mese 3100 clienti, modulo F24 precompilato e integrazione API Agenzia Entrate per invio telematico
Modello di ricavo
Abbonamento mensile €79/mese per amministratore fino a 30 condomini
Piano enterprise €149/mese per 31-100 condomini gestiti
Servizio onboarding assistito €300 una tantum (migrazione dati da altro gestionale)
Proiezione 12 mesi
Capitale iniziale
Investimento richiesto
Capitale basso · MVP + go-live
€6.800
Red flag
- Switching cost alto: gli amministratori non cambiano software facilmente a metà anno contabile
- Stagionalità: nuovi clienti principalmente a gennaio e settembre (rinnovo incarichi)
- Normativa complessa: riforma condominio 2012 e aggiornamenti fiscali richiedono manutenzione continua del codice
- Competizione da incumbent (Condominio Web, Gedea, Unimatica) con budget marketing superiore
- Churn risk se amministratore perde incarichi o chiude attività (turnover settore ~12% annuo)
Skills necessarie
Commenti
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